질문은 하나입니다. 제주에 교육 때문에 집을 구하는 사람은 누구이고, 언제 움직이는가. 감이 아니라 27만 건의 실거래로 답했습니다.
제주 전체 거래에서 '교육 때문에 온 사람'만 골라내기 위해 3중 대조군으로 갈랐습니다 — A. 영어교육도시 코어(대정읍 구억·보성·신평리, 국제학교 4곳이 있는 부지) / B. 대정읍 기타 / C. 대조군(서귀포 기타 + 제주시). A에만 있고 B·C엔 없는 패턴이 곧 교육 수요의 증거입니다.
누군가 2,661억을 태워 이걸 증명해줬다
"교육도시에 고가 아파트가 통하는가?"를 추측할 필요가 없습니다. 실제로 실험이 있었습니다.
한화포레나 제주에듀시티
| 분양가 | 전용 84㎡ 7억 1,330만원 · 펜트하우스 38억 9,650만원 |
| 초기 분양률 | 약 15% |
| 국토교통부 통계 | "503가구 중 70여 가구만 팔린 준공 후 미분양 단지" |
| 우리 데이터 실거래 | 매매 0건 · 전월세 0건 |
| 공사비 미수금 | 2,661억원 |
| PF 대출 | 1,737억원 리파이낸싱 |
왜 실패했나 — 가격입니다
우리 데이터가 말하는 교육도시의 실제 시장 가격은 중위 3억 9,000만원입니다. 그리고 71%가 임대입니다. 사지 않습니다.
포레나는 그 시장에 7억~39억을 들이밀었습니다. 시장가의 1.5~2배 이상.
'국제학교 프리미엄'이라는 서사를 믿고, 데이터를 보지 않은 결과입니다.
시장이 죽은 게 아닙니다. 잘못된 물건을, 잘못된 가격에 판 것입니다.
출처: 폴리뉴스 2026.7.3 · 국토교통부 미분양 통계
고층 아파트가 없다. 전부 저층 주거다.
| 권역 | 연립·다세대 (4층 이하) | 단독 | 아파트 (5층 이상) |
|---|---|---|---|
| 영어교육도시 | 92.8% | 7.2% | 0.0% |
| 대정읍 기타 | 29.2% | 59.9% | 10.9% |
| 제주 전체 | 24.8% | 35.1% | 40.1% |
지도·부동산 앱에서 이 단지들은 '삼정Gedu아파트', '라온프라이빗에듀아파트'로 표시됩니다. 그런데 국토부 실거래에는 전부 '연립·다세대'로 신고됩니다. 법정 분류 기준이 다르기 때문입니다 — 아파트는 5층 이상, 연립·다세대는 4층 이하.
즉 이름만 '아파트'이고, 실체는 4층 이하 저층 주거입니다. 교육도시 주거는 의도적으로 저층·저밀도로 지어졌습니다.
아파트 검색으로는 이 시장이 안 보입니다. 연립·다세대로 봐야 보입니다.
대부분의 부동산 정보가 아파트 중심이라, 이 시장은 통계적 사각지대에 있습니다.
| 실제 거래 단지 TOP 5 | 거래 건수 | 코어 내 비중 |
|---|---|---|
| 삼정 G.edu | 2,072 | 26.6% |
| 라온프라이빗에듀 | 1,386 | 17.8% |
| 한신더휴 | 779 | 10.0% |
| 해동그린앤골드 | 737 | 9.5% |
| 제주영어교육도시 꿈에그린 | 310 | 4.0% |
| TOP 5 합계 | 5,284 | 67.9% |
단 5개 단지가 전체 거래의 68%. "어디 살 것인가"의 답은 사실상 다섯 개로 좁혀집니다.
시점 — 5~6월. 압도적으로.
- 3~7월 집중도: 교육도시 62.5% vs 제주 전체 38.6% → 차이 +23.9%p
- 5~6월만: 32.5% vs 14.8% → 2.2배
- 겨울(1~2월)엔 거의 움직이지 않습니다 (제주 전체는 오히려 겨울이 성수기)
제주 전체가 바닥일 때 교육도시가 정점을 찍습니다. 국제학교 8월 개학의 2~3개월 전.
관광·이주 트렌드가 아니라 학사일정에 묶인 수요라는 결정적 증거입니다.
그런데 왜 부모가 따라오는가
기숙사가 있는데 왜 굳이 집을 구할까요. 답은 단순합니다. 어린 자녀는 기숙사에 들어갈 수 없습니다. 네 학교의 기숙 가능 학년에는 하한선이 있습니다.
| 학교 | 기숙 가능 학년 | 그 아래 학년은? |
|---|---|---|
| NLCS Jeju | Year 3 (초3) | 초1~2는 통학 |
| 브랭섬홀 아시아 | Grade 6 (중1) | 초등 전 학년 통학 |
| 세인트존스베리 | Grade 6 (중1) | 초등 전 학년 통학 |
| KIS Jeju | Grade 8 (중3) | 초등 + 중1·2 통학 |
즉 초등학생 자녀를 제주 국제학교에 보내려면, 기숙사라는 선택지가 애초에 없습니다. 부모 중 한 명이 따라와 살아야 하고, 그러려면 집이 필요합니다. 세인트존스베리는 고등학생조차 기숙 비율이 21%에 그칩니다 — 나머지 79%는 근처에 살고 있다는 뜻입니다.
5~6월의 전월세 폭발은 부동산 현상이 아닙니다. 기숙사 하한 학년이 만들어낸 주거 수요입니다.
학교의 입학 규정이 곧 이 동네의 임대 수요 곡선입니다.
🎓 기숙 하한 학년은 학교마다 다릅니다 — 초3부터 가능한 곳도, 중3까지 불가능한 곳도 있습니다. 학비·커리큘럼·실제 진학률까지 국제학교 4곳 비교 가이드 →
성격 — 사지 않는다. 빌린다.
| 권역 | 매매 | 전세 | 월세 | 임대 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 영어교육도시 | 29.1% | 23.6% | 47.3% | 70.9% |
| 제주 전체 | 47.2% | 18.1% | 34.7% | 52.8% |
왜 월세인가? 한국은 보통 전세를 선호합니다. 여기선 정반대입니다.
- 거주 기간이 정해져 있습니다 — 자녀 학령기 뒤엔 떠납니다. 목돈을 묶을 이유가 없습니다.
- 주택가가 높아 전세보증금 부담이 큽니다.
- 외지인이라 전세 리스크(보증금 미반환)를 피합니다.
'제주 정착'이 아니라 '자녀 학령기 동안의 거주'입니다.
이 사실이 모든 것을 바꿉니다 — 이건 투자 시장이 아니라 주거 의사결정의 문제입니다.
누구 — 자산가다. 가격이 2배다.
| 평균 매매가 | 중위 매매가 | 평균 보증금 | 평균 면적 | |
|---|---|---|---|---|
| 영어교육도시 | 4억 6,866만 | 3억 9,000만 | 1억 3,751만 | 80㎡ |
| 제주 전체 | 2억 4,044만 | 1억 9,000만 | 7,274만 | 74㎡ |
| 배수 | 1.95배 | 2.05배 | 1.89배 | 1.08배 |
면적은 비슷한데 가격은 2배. 평당 단가가 2배인 고급 주택입니다.
고가 주택을, 빌려서, 몇 년만 삽니다.
국제학교 학비(연 수천만 원)에 더해 이 주거비를 감당하는 층 — 자산가 교육 가정입니다.
추세 — 임대는 역대 최고. 그런데 매매는 붕괴했다.
| 시기 | 영어교육도시 | 제주 전체 |
|---|---|---|
| 개교 전 (~2011) | 16 | 8,205 |
| 1기 (2012~16) | 202 | 12,361 |
| SJA 후 (2017~25) | 673 | 19,229 |
| 개교 전 대비 | 42.1배 | 2.3배 |
학교가 열릴 때마다 거래가 뛰었습니다. 수요는 진짜입니다. 그리고 2026년 5번째 국제학교가 열립니다.
"역대 최고 거래량"은 임대(전월세)가 폭증한 것입니다. 매매는 정반대로 붕괴하고 있습니다.
| 연도 | 매매 | 전월세(임대) | 매매 비중 |
|---|---|---|---|
| 2015 | 213 | 118 | 64.4% |
| 2019 | 64 | 199 | 24.3% |
| 2023 | 102 | 630 | 13.9% |
| 2024 | 49 | 788 | 5.9% |
| 2025 | 97 | 916 | 9.6% |
사람은 계속 옵니다. 그런데 아무도 사지 않습니다.
매매 비중이 64%에서 10%로 무너졌습니다.
그래서 — 사면 안 됩니다. 데이터가 그렇게 말합니다.
"어차피 몇 년 살 거, 사서 쓰다가 나중에 임대 놓으면 되지 않나?" — 합리적인 생각입니다. 그런데 데이터는 반대로 말합니다.
| 단지 (같은 단지 내 ㎡당 매매가) | 2018 | 2022 | 2026 | 2022 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 라온프라이빗에듀 | 842만 | 788만 | 396만 | −50% |
| 삼정 G.edu | 818만 | 720만 | 389만 | −46% |
| 꿈에그린 | — | 891만 | 588만 | −34% |
| 보성리라임힐 | — | 725만 | 521만 | −28% |
믹스 효과가 아닙니다. 같은 단지에서, 같은 ㎡당 기준으로 반토막입니다.
실제로 계산해보면 (라온프라이빗에듀 72.5㎡)
| 2022년 매수 시 (㎡당 788만) | 5억 7,130만원 |
| 2026년 현재 시세 (㎡당 396만) | 2억 8,710만원 |
| 시세 손실 | −2억 8,420만원 (−50%) |
| 4년간 임대수익 (월 125만 × 48개월) | +6,000만원 |
| 순손실 | −2억 2,420만원 |
| vs 그냥 월세로 살았다면 (보증 1,000만 + 월 125만 × 48) | 총 6,000만원 지출 |
사면 2억 2천만원 더 손해였습니다.
임대수익률 3.7~4.0%는 매력적으로 보이지만, 연 10% 넘는 시세 하락을 메울 수 없습니다.
그리고 이 하락은 우연이 아니라 구조입니다
- 수요는 임대로만 옵니다 — 학령기 한정 거주이니 살 이유가 없습니다 (71%가 임대)
- 매수자 풀이 극도로 좁습니다 — "제주 국제학교 학부모"뿐. 관광·일반 이주 수요는 이 가격대에 오지 않습니다
- 팔고 싶을 때 팔 수 없습니다 — 매매 비중 6~10%. 연간 매매가 50~100건뿐입니다
- 미분양 물량이 대기 중입니다 — 한화포레나 430여 가구. 언제 시장에 풀릴지 모릅니다
부동산을 파는 사람은 "사세요"라고 합니다.
저희는 데이터를 근거로 "지금은 빌리시라"고 말씀드립니다.
그리고 실제로 71%가 그렇게 하고 있습니다.
교육도시의 법인 매수 비중은 16.3%로, 서귀포 기타 지역(3.9%)의 4배입니다(2024~2026). 다만 법인은 개인보다 ㎡당 절반 가격(283만 vs 518만)에 매입하고 있고, 매도 비중도 31%에 달합니다. 거주 목적보다 저가 매집 성격이 강해 보이나, 표본이 33건으로 작아 단정하기 어렵습니다.
질문에 대한 답
| 질문 | 데이터의 답 |
|---|---|
| 누구 | 자산가 가정. 제주 평균의 2배 가격 주택을 감당하는 층 |
| 언제 | 5~6월 (전월세의 32.5%). 8월 개학 2~3개월 전 |
| 무엇을 | 저층 연립·다세대 93%. 5층 이상 아파트는 0% |
| 어디에 | 삼정 G.edu · 라온프라이빗에듀 · 한신더휴 · 해동그린앤골드 — 5개 단지가 68% |
| 사나 빌리나 | 빌린다(71%). 그것도 월세(47%) — 학령기 한정 거주 |
| 추세 | 임대는 개교 후 42배·역대 최고. 그러나 매매 비중은 64%→10%로 붕괴 |
| 사도 되나 | 아니오. 시세가 2022년 대비 −50%. 임대수익 4%로 메울 수 없음 |
제주 국제학교에 자녀를 보내신다면 —
지금은 사지 마시고, 빌리십시오.
그리고 5~6월에 움직이십시오.